Qué mide el ISAC de INDEC, qué refleja de verdad y por qué convive con edificios de departamentos que "florecen" en algunas veredas. Base: promedio 2023 = 100.
Cifras y barras: azul, suba · ámbar, baja · el signo no expresa conveniencia
Permisos, escrituras y cemento van como suma móvil de 12 meses, para sacar la estacionalidad. El ISAC va desestacionalizado. Hacé clic en la leyenda para prender o apagar series.
El ISAC no cuenta edificios ni m². Mide el consumo aparente (producción + importación − exportación) de 15 insumos en todo el país: asfalto, cales, cemento, grifería, hierro, hormigón, ladrillos, mosaicos, pinturas, pisos cerámicos, placas de yeso, sanitarios, tubos sin costura, vidrio plano y yeso. Por eso suma en la misma bolsa la obra pública (rutas, cloacas, energía), la obra privada de todo el país y la autoconstrucción. Que caiga no quiere decir que no se construya en ningún lado: dice que en el agregado nacional se usan muchos menos materiales.
El asfalto, el insumo más ligado a la obra vial pública, es el que más cayó contra 2017. Todos los demás también bajaron contra 2023, salvo pinturas: no es solo la obra pública.
En los últimos 12 meses (a Jul-26), CABA concentra 16,1% de los m² autorizados en los 246 municipios que releva INDEC. El auge que se ve en algunos barrios es real, pero geográficamente concentrado. En el promedio nacional lo compensan caídas en otras zonas.
| Municipio (top 15 por m²) | m² 12 meses | % del total | vs. 2023 |
|---|---|---|---|
| Ciudad Autónoma de Buenos Aires | 2.676.412 | 16,1% | +42,9% |
| Córdoba | 748.880 | 4,5% | -0,4% |
| Tigre | 630.769 | 3,8% | +18,9% |
| La Plata | 404.572 | 2,4% | -11,6% |
| Escobar | 363.673 | 2,2% | -54,2% |
| Rosario | 359.431 | 2,2% | -29,2% |
| Neuquén | 348.558 | 2,1% | +77,9% |
| Luján de Cuyo | 296.984 | 1,8% | +56,5% |
| Almirante Brown | 292.158 | 1,8% | +109,4% |
| Moreno | 262.140 | 1,6% | +73,8% |
| Lomas de Zamora | 243.035 | 1,5% | +49,1% |
| San Miguel de Tucumán | 232.239 | 1,4% | +348,2% |
| Berazategui | 228.002 | 1,4% | +11,6% |
| Salta | 204.306 | 1,2% | +30,9% |
| Bahía Blanca | 171.060 | 1,0% | -15,3% |
El efecto rezago: en 2021 CABA autorizó 4,05 millones de m², el récord de la serie desde 1997. Un edificio de departamentos tarda varios años desde el permiso hasta terminarse, así que buena parte de lo que hoy está en obra o se termina viene de esa ola y de la de 2022. inferencia
El ISAC mide un flujo: los materiales que se consumen cada mes. Desde la vereda se ve un stock: todas las obras en curso, cada una visible durante años. Además, una obra en etapa de terminaciones usa muy poco cemento y hierro aunque tenga la grúa y el cartel. Hasta con un flujo bajo el paisaje puede verse lleno de obras. inferencia
El costo de construir en dólares (ICC de INDEC / tipo de cambio) está +6% contra 2023. La escritura promedio en CABA, en dólares, está +21%. La diferencia puede motivar una hipótesis sobre incentivos a construir, pero no permite calcular márgenes ni explicar por sí sola el inicio de proyectos. La escritura promedio es una aproximación: mezcla usados, nuevos y tamaños distintos. aprox.
El stock de préstamos hipotecarios en pesos, deflactado por IPC, está +183% contra 2023. Es un saldo de préstamos, no un conteo de créditos nuevos ni de obras. Para vincularlo con escrituras o construcción hay que comprobar el destino de los préstamos y los plazos. inferencia
| Serie | Fuente | Frecuencia |
|---|---|---|
| ISAC, insumos, puestos de trabajo y permisos (Cuadros 1 a 6) | INDEC | Mensual, ~5 semanas de rezago |
| Permisos de edificación por municipio (246) | INDEC | Mensual, ~2-3 meses de rezago |
| Índice del costo de la construcción GBA (ICC) | INDEC | Mensual |
| Despacho de cemento al mercado interno | Min. Economía / AFCP (vía datos.gob.ar) | Mensual, ~1 mes |
| Préstamos hipotecarios en pesos (stock) y tasa | BCRA (vía datos.gob.ar) | Mensual |
| IPC nacional (para deflactar) | INDEC (vía datos.gob.ar) | Mensual |
| Tipo de cambio Com. A3500 | BCRA | Diario (promedio mensual) |
| Permisos y superficie de obras nuevas y ampliaciones, CABA (desde 1997) | DGEyC GCBA, compilado por IERIC | Mensual |
| Escrituras de compraventa, CABA (desde 1994) | Colegio de Escribanos CABA, compilado por IERIC | Mensual |
Pesos constantes («ajustado por IPC»). Se divide el monto en pesos por el índice de precios al consumidor para quitar el efecto de la inflación. Sirve para ver si el volumen real subió o bajó, no cuántos pesos hay.
Pesos corrientes (nominal). Montos tal como se informaron cada mes, sin quitar la inflación: pueden crecer aunque no haya más actividad.
IPC. Índice de Precios al Consumidor (INDEC): mide cómo cambian los precios de una canasta de bienes y servicios de consumo de los hogares.
Precio relativo. Precio de un rubro dividido por el IPC general. Un +20 % significa que se encareció 20 % más que el promedio, no que subió 20 %.
Referencia 2023 (2023 = 100). El promedio de 2023 vale 100. Un valor de 120 está 20 % por encima de ese promedio y uno de 80, 20 % por debajo.
Promedio de 12 meses contra los 12 anteriores. Compara el último año de datos con el año previo. Suaviza los saltos de un solo mes.
Interanual. Comparación con el mismo mes del año anterior.
Punto porcentual (pp). Diferencia entre dos porcentajes: de 40 % a 45 % son 5 puntos porcentuales, no un 5 %.
Suma móvil de 12 meses. En cada mes se suman los 12 últimos. Evita que las estaciones del año distorsionen la comparación (permisos, escrituras, cemento).
Desestacionalizado. Serie corregida por los patrones que se repiten todos los años, para poder comparar un mes con el siguiente.
Cociente entre índices. Un índice dividido por otro (por ejemplo, salario sobre precio industrial). Muestra cuál creció más; no mide poder de compra ni rentabilidad.
ISAC. Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (INDEC): mide el consumo de insumos de la construcción en todo el país.
Precios mayoristas (IPP). Precios que cobran los productores (INDEC), antes de llegar al consumidor.
Meses en alza. De los últimos 24 meses, cuántos superaron al mismo mes del año anterior. Describe el pasado, no anticipa el futuro.
Inferencia. Lectura propuesta a partir de los datos: no está medida ni probada.